Horeca huurt zich klem: pas op voor valkuilen in het contract

Huurder versus verhuurder

Onlangs in het nieuws: de teloorgang van Magna Plaza, het voormalige hoofdpostgebouw achter het Paleis op de Dam in Amsterdam. Het staat zo goed als leeg, op een enkele huurder na die probeert het hoofd boven water te houden. Met het verdwijnen van de food court tijdens de Covid-periode is de loop er volledig uit, terwijl dagelijks honderden toeristen letterlijk langs de entree trekken.

De eigenaar had plannen om het gebouw een gemengde functie te geven: kantoren op de bovenste verdieping en horeca en winkels beneden. Van deze plannen is nog niets terecht gekomen, ondanks beloftes, aldus huurders (disclaimer: ik parafraseer hier dagblad Het Parool). Intussen stapelen de schulden zich op en verloopt het contact met de verhuurder via de advocaat.

Kortste eind

Dit verhaal illustreert een breder probleem: in onvoorziene situaties trekt de huurder helaas vaak aan het korte eind. Beloften blijken boterzacht en het contract bevat zelden sancties bij het niet nakomen van toezeggingen. Tegenover de huurder staat doorgaans een professionele vastgoedpartij met de middelen om een langdurig conflict aan te gaan. Huurders missen doorgaans de kennis, het geld én de wil voor het juridisch steekspel. De dagelijkse operatie brengt al genoeg kopzorgen.

Wie betaalt?

Ongeluk en tegenslag zijn niet uit te sluiten, maar de vraag is wie hiervoor de rekening betaalt. Vaak is dit niet de verhuurder, maar de huurder. Dit komt doordat in huurovereenkomsten vaak bepaalde artikelen worden opgenomen of verwijzen naar algemene bepalingen uit het ROZ-model, die voor de huurder ongunstig uitvallen.

Het is goed om te beseffen dat de ROZ-modellen worden opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, die de belangen van vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars primair vooropstelt. Een basismodel waarin ook de belangen van huurders zijn geborgd, bestaat in dit polderland niet. Je vraagt je af waarom niet. Wederom een mooie taak voor Koninklijke Horeca Nederland …

Kritisch lezen

Huurders moeten het ijzer smeden als het heet is: bij het sluiten van een overeenkomst. Wees scherp op alle details. Wie draagt de lasten bij hyperinflatie, overmacht, nieuwe regelgeving, overheidsingrijpen of andere onvoorziene omstandigheden? Gedreven door optimisme en ongeduld laat de huurder deze ‘hypothetische’ risico’s vaak passeren.

Je zou denken dat dit inderdaad uitzonderlijke situaties zijn, maar inmiddels weten we beter: het onvoorziene blijkt in deze volatiele tijden helaas zeer reëel ... Het goede nieuws is dat je geen dure juristen meer nodig hebt om contracten kritisch te lezen. Met ChatGPT of Claude kom je al een heel eind.