Hoe interessant is het om hotelkamers te verkopen aan particulieren?

Het is misschien wel één van de meest succesvolle ondernemersverhalen van Zeeland: Kloeg Collection. Het bedrijf van horecafamilie Kloeg groeide de laatste jaren uit tot een hotel-imperium met inmiddels elf hotels (de twaalfde wordt komend voorjaar geopend) verspreid over de provincie. En dat terwijl het eerste hotel, Beach Hotel in Zoutelande, pas in 2013 opende.

Geen rente en aflossing

Een indrukwekkend tempo dus, dat grotendeels te danken is aan het bijzondere model dat de familie toepast bij ongeveer de helft van de hotelkamers: de verkoop van suites. “De financieringsconstructie biedt ons de kans om snel te groeien en het aanbod vernieuwend te houden. Bijkomend voordeel is dat we niet langs de bank hoeven, omdat we zelf weinig investeren. We betalen dus ook geen rente en aflossing”, zegt Nina Kloeg, dochter van oprichters Michel en Sophie Kloeg en verantwoordelijk voor sales en marketing.

Andere hotels die met dit model werken, zijn onder andere Otium Leisure Resort in Roosendaal en NH Zandvoort Hotel.

Geen eigen geld

Jan Steinebach van vastgoedadviseur CBRE Nederland beaamt dat de verkoop van kamers een kansrijke manier is om nieuwe hotels te openen: “Banken vragen hotelexploitanten meestal om 40 tot 50% eigen geld mee te nemen. Veel exploitanten hebben dat simpelweg niet. Zo’n constructie met meerdere suite-eigenaren biedt dan mogelijkheden. Eigenlijk is het een verkapte vorm van crowdfunding.”

Bovendien willen vastgoedbeleggers volgens Steinebach niet op voorhand investeren in nieuwe hotelprojecten. “Eerst zien, dan geloven, is de gedachte. Tenzij het gaat om een hotel in een sterke markt zoals Amsterdam. Daar ben je zo goed als zeker van een hoge bezettingsgraad en kamerprijs, en is het risico klein.”

Meer rendement

Bij de hotels van Kloeg Collection bepaalt de bezettingsgraad het rendement dat wordt afgedragen aan de kopers. Hoe hoger de kameromzet, hoe meer rendement de eigenaar krijgt.

Kloeg: “Wij verdelen de reserveringen zo gelijk mogelijk over de kamers binnen elk kamertype, zodat de eigenaren jaarlijks ongeveer hetzelfde rendement ontvangen. Grofweg twee derde gaat naar de suite-eigenaren en een derde naar ons. Voor de duidelijkheid: dan gaat het alleen om de inkomsten uit logies; die uit de restaurants en andere diensten zijn volledig voor ons.”

Volgens Steinebach worden er ook andere constructies gebruikt: “Sommige hotels keren jaarlijks een vast rendement uit, bijvoorbeeld 4 of 5%, of deels vast en deels variabel.” Win-win dus, als zowel exploitant als kamereigenaar financieel voordeel halen uit de verhuur van de suites.

Volgens Kloeg is het rendement vaak het belangrijkste motief voor kopers: “De lage, of zelfs negatieve, rente bij banken de laatste jaren maakte investeren in hotelkamers heel interessant. Het liep storm met de verkoop.”

Behapbare investering

Behalve rendement zijn er ook andere redenen waarom de koop van een suite een slim kan zijn. Zo is in de huidige overspannen huizenmarkt een hotelkamer (als recreatief product zonder woonvergunning) een relatief behapbare investering: de kamers van Kloeg Collection worden verkocht vanaf 120.000 euro, tot enkele tonnen.

Kloeg: “Suite-eigenaren mogen bij ons bovendien elk jaar zes weken gebruik maken van hun eigen kamer, tegen een kleine vergoeding voor schoonmaak en ontbijt. Ook voor ons leuk, want dat vergroot de betrokkenheid.” Steinebach: “Dat gasten een paar weken per jaar in hun eigen kamer kunnen verblijven, verklaart waarom de meeste hotels met dit model aan de kust liggen. Het is vooral van toepassing bij leisure-hotels.”

Hotels en hotelkamers worden volgens Steinebach ook beschouwd als een interessante belegging, omdat kopers ermee voor de dag kunnen komen. “Je kunt wel een kantoorpand op een bedrijventerrein in Nieuwegein kopen, maar het vertelt toch leuker als je hebt geïnvesteerd in een charmant boutique hotel of een mooie kamer in het centrum van Amsterdam.”

*Tekst gaat verder onder de foto's van Hotel de Timmerfabriek ook van de famliie Kloeg, in Vlissingen.

Risico’s

Toch kleven er ook risico’s aan die betrokkenheid. Steinebach: “Zoveel suite-eigenaren, zoveel meningen. Als hoteleigenaar wil je niet dat kopers zich bemoeien met de vraag op welk platform je je kamers aanbiedt, of hoe de suites ingericht worden. Anders hangen straks op de ene kamer gebloemde gordijnen en op de andere geblokte gordijnen.”

Het kan inderdaad even zoeken zijn naar de onderlinge verhoudingen, erkent Kloeg. Bij het familiebedrijf zijn de suite-eigenaren per hotel verenigd in een VVE. “Dat scheelt, we overleggen meestal alleen met het bestuur. Zeker de eerste jaren gebeurde dat vaker, toen moesten we wederzijds vertrouwen winnen. Nu is er ongeveer ééns per jaar een VVE-vergadering.”

Uitbesteed

De verkoop van de hotelkamers besteedt Kloeg Collection uit aan TEAMforREAL. “Zij nemen de ontwikkeling van de hotels op zich, zetten de suites op de markt en verkopen de kamers, inclusief het juridische stuk en andere administratieve rompslomp”, aldus Kloeg.

Ze adviseert (toekomstige) hoteleigenaren die wel oren hebben naar zo’n constructie zich goed te realiseren dat het verkopen van kamers een heel andere tak van sport is dan de exploitatie van een hotel. “Je doet het er niet even bij.” De kamers van de hotels van Kloeg Collection zijn verkocht aan particuliere en zakelijke investeerders.

De BTW-verhoging en nieuwe fiscale regels in box 3 zullen de koop (en verhuur) van vastgoed voor leisure mogelijk minder aantrekkelijk maken. Kloeg: “De echte piek hebben we achter de rug, denk ik. Al blijft de animo vooralsnog groot.”

*Tekst gaat verder onder de foto's van Hotel Kaap West in Westkapelle.

In het kort

• Kloeg Collection verkoopt suites om snelle groei te financieren zonder zware bancaire schuld.
• Suite-eigenaren ontvangen rendement afhankelijk van bezettingsgraad; exploitant behoudt inkomsten uit F&B en overige diensten.
• Investeren in een hotelkamer is relatief laagdrempelig, maar vraagt betrokkenheid en goed beheer van verwachtingen.

Checklist voor ondernemers

• Overweeg verkoop van suites om snelle expansie te financieren zonder hoge banklening.
• Bepaal duidelijke verdeling van inkomsten en rendement tussen exploitant en suite-eigenaren.
• Richt een VVE of bestuur op om communicatie met investeerders te stroomlijnen.
• Stel duidelijke regels op voor inrichting en platformgebruik van suites.
• Monitor fiscale veranderingen (BTW, box 3) en pas investeringsvoorstellen daarop aan.
• Werk samen met gespecialiseerde partners voor verkoop en juridische afhandeling (zoals TEAMforREAL).
• Houd betrokkenheid van suite-eigenaren behapbaar met afspraken over gebruik en afspraken.
• Communiceer transparant over rendementen, risico’s en verwachtingen naar investeerders.
• Evalueer periodiek de verdeling van reserveringen en prestaties van de suites.
• Overweeg de ligging van hotels (leisure vs. zakelijk) voor aantrekkelijkheid van investeringen.

Bronnen & verantwoording

• Geïnterviewden: Nina Kloeg (Sales & Marketing), Michel en Sophie Kloeg (oprichters Kloeg Collection)
• Bedrijven/locaties/cases: Kloeg Collection, Beach Hotel Zoutelande, Hotel Zeeuws Licht, Hotel St. Joris, TEAMforREAL, WestCord Strandhotel Seeduyn, Vlierijck Vlieland, Otium Leisure Resort Roosendaal, NH Zandvoort Hotel
• Geen externe bronnen genoemd; gebaseerd op interview(s)/case(s) in dit artikel.

Over de totstandkoming

Dit artikel is gemaakt op basis van interviews met Nina Kloeg en praktijkvoorbeelden bij Kloeg Collection in Zeeland.