‘Horecaondernemers kijken steeds kritischer naar hun huurlasten’

Horecaondernemer Sven Sallaerts werkt in ongeveer de helft van zijn zaken met een omzetgerelateerde huurconstructie, zoals bij Selva/Sonora en Hasta la Vista, Baby in Amsterdam. "Bij beide vestigingen bedraagt de huurlast 8 procent van de omzet of minder, aangevuld met een minimale basishuur", vertelt hij.

Volgens Sallaerts is een omzetgerelateerde huurconstructie geen luxe, maar een voorwaarde voor een gezonde exploitatie. "Die tijden waarin de huurlast 10 tot 12 procent van de omzet bedroeg, zijn echt voorbij. Je kunt dat in deze tijd simpelweg niet meer doorberekenen." 

*De tekst gaat onder de foto verder.

Huur van 50.000 euro 

Marcel Verbaas van makelaarskantoor HKV Makelaars sluit zich daarbij aan. "Een huurlast van 10 tot 12 procent is in veel gevallen simpelweg te hoog." Hij illustreert het met een voorbeeld: “Bij een jaaromzet van €1 miljoen betekende de oude vuistregel een jaarlijkse huur van €100.000 tot €120.000. Door de gestegen kosten is dat in veel gevallen niet meer haalbaar en past een huur van ongeveer €50.000 beter.” 

Bij een omzetgerelateerde huurconstructie spreken verhuurder en ondernemer vaak een basishuur af, legt Verbaas uit. "Die wordt aangevuld met een percentage van de omzet zodra een vooraf afgesproken omzetgrens wordt overschreden." 

Een vast ideaal huurpercentage bestaat volgens Verbaas niet. "Het hangt af van het concept en de branche. In de horeca ligt een gezonde huurlast vaak tussen de 5 en 10 procent van de omzet, terwijl supermarkten en discountformules doorgaans lager uitkomen en mode- of speciaalzaken juist een hoger percentage kunnen dragen als de locatie voldoende extra omzet oplevert." 

Pandeigenaar investeert fors mee

Sallaerts is positief over de constructie. Om met zijn organisatie Younique Concepts te groeien, heeft hij vaak een pandeigenaar nodig. "Doordat wij met een omzethuur werken, is de pandeigenaar bereid fors mee te investeren. Gaat het bij ons goed, dan gaat het ook bij hem goed. Op die manier is het een echte win-win."

Zo'n constructie biedt bovendien meer ademruimte, zegt Sallaerts. "Bij de start van een nieuwe zaak bijvoorbeeld, omdat de hoogte van de huur afhankelijk is van de omzet. De minimaal gegarandeerde basishuur gaat bij ons vaak pas na een paar maanden in. Bovendien starten we altijd met een paar maanden huurvrij."

*De tekst gaat onder de foto's van Selva (links) en Hasta la Vista, Baby (rechts) verder.

Een vaste huurprijs 

Toch is een vaste huurprijs nog altijd de meest voorkomende huurvorm, vertelt makelaar Verbaas. Die wordt meestal berekend per vierkante meter per jaar. "Is een pand bijvoorbeeld 100 vierkante meter groot en bedraagt de huur 400 euro per vierkante meter per jaar, dan komt de jaarlijkse huur uit op 40.000 euro. Vervolgens is het aan de ondernemer om te bepalen of die huur binnen de exploitatie is terug te verdienen." 

Sallaerts benadrukt dat een vaste huur ook voordelen kan hebben. Zijn restaurant Pesca in Amsterdam heeft bijvoorbeeld géén omzetgerelateerde huur. "Dat draait op een oppervlakte van 230 vierkante meter een netto jaaromzet van ruim 5 miljoen euro. De vaste huur bedraagt daardoor minder dan 3 procent van de omzet. Soms is het dus wel degelijk in je voordeel om voor een vaste huur te kiezen."

*De tekst gaat onder de foto van Pesca verder.

Horecaondernemers zijn kritischer

Verbaas ziet dat ondernemers hun huurlasten tegenwoordig veel kritischer beoordelen dan voorheen. Een gezonde exploitatie begint volgens de horecamakelaar bij een realistische huurprijs. "De huur moet passen binnen de exploitatieprognose, zodat er voldoende ruimte overblijft voor een gezonde brutowinst en een rendabele onderneming. Kijk daarom niet alleen naar het huurpercentage, maar vooral naar de totale exploitatie en de nettowinst."