Eigen pand of niet? Dit zeggen succesvolle horecaondernemers

“Wij zijn team huren”, zegt Michiel Huisman vol overtuiging. Hij is met zijn vrouw Sanne Huisman eigenaar van Teds All Day Brunch, met inmiddels vijftien locaties, onder meer in Amsterdam, Utrecht, Den Bosch en Rotterdam. “Voor ons is het belangrijkste een pand te vinden waarvan je de exploitatie tot een succes kan maken. Dat weegt zwaarder dan of het vastgoed beschikbaar is.”

Teds is in tien jaar uitgegroeid tot landelijke keten met kleine locaties in stadscentra, die allemaal worden gehuurd. Tegelijkertijd is ‘links en rechts’ ook wel eens aangeboden om een locatie te kopen, zegt Huisman. “Maar wij willen investeren in groei en dan moet je kiezen: een pand kopen of doorgroeien. Exploitatie van een nieuwe locatie kost altijd wel een paar ton en als je het vastgoed koopt met vreemd vermogen moet dit ook nog gefinancierd worden. We kiezen ervoor om ons kapitaal in groei te stoppen. We willen naar twintig locaties en daarom is vastgoed kopen voor ons niet aan de orde.”

Waarde opbouwen

Pascal Hoogenboom opende vorig jaar zijn eerste horecazaak: SPOT in Langweer, een bohemian grandcafé aan een Fries meer. Op een braakliggend terrein aan het water verrees een nieuwbouwproject met zeventien appartementen én horeca in de plint. Hoogenboom zou in eerste instantie de locatie huren van vastgoedontwikkelaar Zwanenburg in Heerenveen. Er waren al afspraken over een omzetgerelateerde huur, maar toen het aanbod kwam om mede-eigenaar te worden van het horecagedeelte, hapte hij direct toe.

"Zij geloven in samenwerkingsverbanden en samen groeien. Het was voor mij een mooie kans om te investeren, dit is echt iets toekomstbestendigs, ik bouw waarde op. Mijn spaargeld zat echter in de exploitatie en ik had geen reservepotje meer voor onroerend goed. Maar de bank wilde het gesprek aangaan en het hielp enorm dat er een kapitaalkrachtige partij als compagnon naast me zat. Ik ben nu voor 50% eigenaar van het horecapand.”

*Tekst gaat verder onder de foto.

Kopersmarkt

Mark Roos, partner bij Adhoc horecamakelaars, ondersteunt horecaondernemers bij de aan- of verkoop van hun zaak. “Onze core business is het verkopen van horecaondernemingen, al dan niet met het bijbehorende vastgoed. In de meeste gevallen dragen we het huurcontract mee over of onderhandelen we een nieuwe huurovereenkomst uit." Hij noemt de huidige situatie een kopersmarkt, er is veel aanbod. “Je ziet dat horecagroepen en -formules erg actief zijn, zij kunnen vanwege schaalvoordelen een betere business case draaien. Maar ook startende ondernemers zijn op zoek naar locaties, gelukkig maar.”

Roos is veel binnenstedelijk actief en ziet dat hier het leeuwendeel van de horecaondernemers huurt. “Horecaondernemers hebben daar eigenlijk geen keuze, de meeste panden zijn in handen van vastgoedeigenaren en dan moet je wel huren. Het zijn verschillende type eigenaren: van woningcorporaties en particuliere beleggers tot grote verhuurders zoals Kroonenberg, Achmea en Wereldhave.” Als er al vastgoed wordt gekocht door horecaondernemers, gebeurt dit voornamelijk buiten de grote steden, signaleert Roos.

“Tegelijkertijd denk ik dat iedere horecaondernemer, als-ie de kans krijgt en financieel draagkrachtig genoeg is om het pand te kopen, dat wel zou willen. Al dan niet als horecaondernemer, dan wel door zelf een vastgoed-bv op te richten en dan aan zichzelf te gaan verhuren.”

Dat laatste zorgt volgens Huisman (Teds) voor dilemma’s die hij liever vermijdt. “Je wilt de huisvestingslasten laag houden, maar als je vastgoed koopt, moet je rendement maken. Wat doe je als je een slecht jaar draait? Dan gaat het schuren. Wat laat je voorgaan? Ik kan me overigens heel goed voorstellen dat je als ondernemer wél een pand koopt. Je moet goed kijken wat bij je past. Als wij één locatie zouden hebben, zou me er heel veel aan gelegen zijn om eigenaar van dat vastgoed te worden.”

Casco huren

De Boer Vastgoed uit Echt is een van de vastgoedpartijen die horecazaken verhuurt. Het bedrijf van directeur Chanou de Boer kocht tien jaar geleden een voormalige dakpannenfabriek in Echt en ontwikkelde deze van braakliggend terrein tot een foodcentrum, dat afgelopen voorjaar openging. Het nieuwe complex bestaat uit tien zaken, waaronder fine dining-restaurant Notable, diverse restaurants met internationale keukens (Afghaans, Indonesisch, mediterraans en Amerikaans) en Jumbo Foodmarkt. “Horecaondernemers huren hier casco voor een jaarprijs per vierkante meter, en bouwen zelf de ruimte af”, aldus De Boer. “Alle ondernemers betalen hier verder een verplichte promotiebijdrage; zodat we publiciteit voor het foodcentrum kunnen genereren.”

Omslagpunt

Hoe gaat het verhuren in zijn werk? “Het was nog een bouwval toen we op zoek gingen naar huurders”, zegt De Boer. “Niemand durfde de eerste stap te nemen, dus het was zaak om twee trekkers te vinden. Die vonden we in Jumbo Foodmarkt en we besloten zelf de exploitatie van Brouwerij & Gastropub De Valk op ons te nemen. Op een gegeven moment kom je op een omslagpunt; de eerste huurders zijn aan boord, de bouw begint vorm te krijgen en dan begint het te leven. Dan komen ondernemers ook naar jou toe. Toen zijn we gaan kijken wat passend is en wie elkaar versterkt. We hebben ook nee moeten zeggen, je wilt een goede mix aan horeca bieden. Er zitten hier alleen kwaliteitsconcepten die werken met ambachtelijke producten

Huren = logische optie

Huren is voor de meeste horecaondernemers de meest logische optie, zegt horecamakelaar Roos. “Als je niet kapitaalkrachtig genoeg bent om een pand te kopen, kun je in ieder geval je onderneming exploiteren. Als je marktconform kunt huren, je een goede relatie met de verhuurder hebt en je een goed rendement kunt draaien, is een huursituatie absoluut niet verkeerd.” Dat beaamt ook Huisman van Teds.

“Wij zijn al tien jaar bezig en hebben goede relaties met onze verhuurders. Ik heb wel geleerd om onderzoek naar de verhuurder te doen, zeker na de coronaperiode. Je hebt hele goede vastgoedpartijen, bijvoorbeeld Stadsherstel, die een langetermijnvisie hebben. Maar je hebt ook partijen die vooral op korte termijn rendement willen maken. We hebben nu drie keer een juridisch dispuut gehad over huurverhogingen of problemen met onderdelen van het pand."

*Tekst gaat verder onder de foto.

Samenwerking essentieel

Voor De Boer Vastgoed is de samenwerking met de huurders van belang om het foodcentrum te laten slagen en ze zijn met Brouwerij & Gastropub De Valk zelf ook onderdeel van het collectief. “Dit is de eerste horecazaak die we zelf exploiteren. Natuurlijk is het een andere tak van sport, maar we doen meer activiteiten dan alleen vastgoed en hebben bewezen dat we kunnen ondernemen.”

Hoogenboom van SPOT in Langweer is inmiddels compagnon van het vastgoedbedrijf, de samenwerking verliep al goed, maar het contact is sindsdien alleen maar geïntensiveerd. “Voor een vastgoedpartij is deze constructie ook interessant: zij hebben er belang bij dat ik me volledig inzet om hier het beste van te maken en ik kan al hun kennis en netwerk benutten. Sterker: ik word nu ook aangehaakt bij hun horeca- of leisure-gerelateerde projecten. Zo gaan we samen een bioscoop in Heerenveen openen, waar horeca ook een belangrijke rol speelt. Er gaan veel meer deuren voor me open”, zegt Hoogenboom.

*Tekst gaat verder onder de foto's van Spot in Langweer.